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未来20-30年,住房市场将面临“四大困境”,后代该如何应对?

2019/5/27 9:23:07  文章来源:专聊房君  作者:佚名
文章简介:昨天晚上,笔者被本市的一场火灾给触碰到心底。3.加大房屋建造质量管控,也包括生产建造相关配件行业的监管,堵塞开发商与审核监督机构的利益往来,做到我们建造的房屋是放心工程、民心工程。

  昨天晚上,笔者被本市的一场火灾给触碰到心底。从大家纷纷谈论商场火灾的恐惧声中得到启发,让笔者也联想到粉丝们最近一段时间以来关心和提到的住房市场问题。深感有责任和义务以文字的形式写出来,供各位探讨。

  国内的房地产市场发展之快,确实是我们大多数人不曾想到的,差不多用20、30年时间走过发达国家上百年的发展历程。不可否认,我们大多数家庭的居住环境改善都得到了显著改善,无论是城市还是农村,但也不能忽视在这“快餐”式的发展所遇到或未来可能发生的一系列问题。未来20-30年,楼市或将面临“四大困境”待解,你在其中吗?

  先来看看住房市场在未来20-30年将面临的“四大困境”

  第一大困境,高层住宅越来越多,救火是个问题

  随着人口逐步集中到城市,城市可开发建设的土地越来越少,新建住宅大都属于高层住宅,少则一二十层,多则三、四十层。经查询数据得知,目前国内的消防车一般能达到25米左右,消防枪能达到60米左右,这样消防水的高度差不多能达到85米,如果一层算3米的话,那么消防救火能达到的高度是25层左右。当然,这仅属于理想状态。各城等级和设备配备不一定都能达到这个水平。

  另外,涉及到救人的云梯能达到多高呢?从公开的资料显示,比如西部重庆市的云梯可以达到28层高度,而南京差不多21层,徐州18层。不过,重庆的这个云梯已能排在全国第三了,且数量也是极其有限,更别说绝大部分城市的消防云梯是达不到这个水平的。那么现在不断新建的30多层高楼应当如何应对?有人说,新建的高楼,单元与单元之间可以互通逃生,但据笔者了解,只能说一部分小区可以吧。此外,现在很多小区绿化带和停车区很多已占据了消防通道,大一点的消防车根本就进不来,一旦发生火灾,后果不堪设想。

  第二大困境,住房质量是个问题

  近年来,我们的住宅竣工面积差不多以年均10亿平米计,大量快速的批量式生产,也诞生了住房建造的“快餐”文化,比如打桩、出正负零并达到当地政府部门要求的建造层数取证销售,其中有的大房企能做到5-7个月就开始对外销售,正是这种“赶工期”目标推进制,导致一些在建楼盘出现垮塌事件一桩接着一桩。当然,这仅是公开报道的,而很多并未达到技术要求时间,比如在不同温度下,水泥的凝固的时间也是不一样的,这种隐患势必会影响到房屋的质量,或许现在很多的精装房被掩盖住暂时看不出来,但如果再过二、三十年,这些问题不会暴露吗?

  对于商品房,按照国家的相关规范,开发商对设计院的要求就是设计使用年限为50年,只有极少数是要求70年,要求是一回事,实际呢?记得以质量著称的前万科董事长王石曾说过,现在的房屋生命周期只有30年,引起大家热议后,王石又给予否认,说他的意思说一般房子更新快,到30年就可以退出舞台了。否不否认相信大家心里有数,作为龙头房企如此,其他楼盘呢?

  第三大困境,拆迁是个问题

  有一位粉丝提出这样一个问题“若再过20-30年,这么多高层住房需要面临拆迁,开发商还愿意拆吗?他们靠什么赚钱?”。细细想想,过去建造的10多年的房子都已经陈旧不堪,按理说,现在盖的房子到二三十年后就要面临拆迁,现在新盖的楼房大多都超过30层,别说大城市,连小县城也是如此。

  如果说开发商在过去通过拆迁平房、几层小楼,再盖二十、三十、四十层高楼还可以赚钱的话,那么未来他们需要盖60层、80层的高楼来弥补成本吗?如果建造不了这么高,政府的补贴资金又有限,这种无利生意谁还会做?所以,未来的房子,很有可能拆迁不起,维持现状,只能通过拓展新区盖房。

  第四大困境,住房维保是个问题

  前面说过,既然我们房子旧了拆不起,那么就需要对住房进行维修保养。未来住房维修保养存在两个问题:一是一些老房子没有维修保养金,二是新盖的在未来维修保养基金不足。事实上,就现在一些小区也遇到类似问题,老房子维修保养,需要各家各户自己出钱才能完成,但需所有住户达成一致意见,可谓困难重重,比如有些楼层不愿出钱,有的楼层也不愿多出钱,这些需要耗费大量的时间精力,这期间的痛苦只有经历过的人才知道。

  一般来说,我们现在新盖的房子还好,因为所有的设备都是新的,不会花费多少费用。如果随着时间推移,小区各种设施运行都会出现这样那样的问题,特别是高层住宅,维修保养费用越来越高,而购房时所缴纳的维修基金,随着货币不断贬值,物价上涨,经费越到后面越不能支持小区各种设施维保。比如香港就存在几十层的高楼住宅,没有电梯维保经费,住在里面的居民每天只能跑几十层的步行梯上下楼,这真是无法想象!

  针对上面问题,笔者也提3点希望:

  1.通过合理规划,避免资源过度集中,疏导后期新进的城市化人口进入小城镇安居乐业,其目的是避免楼层越盖越高;

  2.加大技术设备研发,解决高层住房消防救火问题。居民的生命无小事,我们应该在这方面加大投入,同时也需要做好安全知识教育和宣传,养成消防安全意识,比如杜绝占用消防通道行为。

  3.加大房屋建造质量管控,也包括生产建造相关配件行业的监管,堵塞开发商与审核监督机构的利益往来,做到我们建造的房屋是放心工程、民心工程。

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